부동산을 여러 채 보유한 사람이라면 2026년 5월이 중요한 분기점이었다는 것을 알고 있을 것이다. 약 4년간 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서, 같은 집을 팔더라도 세금이 크게 달라지는 상황이 됐기 때문이다. "연장될 것이다"라는 기대도 있었지만 결과적으로 유예는 예정대로 끝났다. 이 글에서는 무엇이 어떻게 바뀌었는지, 양도 시점에 따라 세금이 얼마나 차이 나는지, 그리고 지금 다주택자가 점검해야 할 사항을 정리한다. 먼저 한 가지 짚어둘 점은, 일부에서 '유예 연장'이라는 정보가 돌았지만 정부 공식 발표 기준으로는 연장이 아니라 종료라는 사실이다.
무엇이 끝났고, 무엇이 바뀌었나
다주택자 양도소득세 중과 제도부터 이해해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도차익에 6~45%의 누진세율을 적용한다. 그런데 1세대가 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 경우, 투기 수요 억제를 위해 기본세율에 추가 세율을 더하는 중과 제도가 적용된다.
정부는 2022년 5월 10일부터 거래 활성화를 위해 이 중과를 한시적으로 배제해 왔다. 유예 기간에는 일반 누진세율만 적용됐고, 요건을 충족하면 장기보유특별공제도 받을 수 있었다.
이 유예 조치가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됐다. 2026년 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자에게 중과세 체계가 다시 적용된다. 구체적으로 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산된다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 더하면 3주택 이상 다주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.
중과세가 적용되면 장기보유특별공제도 배제된다. 오래 보유한 주택일수록 그동안 받을 수 있었던 최대 30%의 공제 혜택이 사라지기 때문에, 세 부담 증가폭이 더 커진다.
'연장' 정보는 왜 돌았나
이 주제를 다룰 때 혼란을 주는 부분이 있다. 일부 블로그나 자료에서 "유예가 2027년 5월까지 연장됐다"는 내용이 퍼졌기 때문이다. 정확한 사실관계를 짚고 넘어갈 필요가 있다.
정부는 2026년 1월 말과 2월 초에 걸쳐 "다주택자 양도소득세 중과 유예 연장은 없다"는 입장을 거듭 밝혔다. 이후 2026년 2월 국무회의에서 유예 종료가 의결됐고, 5월 9일 종료가 예정대로 확정됐다. 즉 공식적으로는 연장이 아니라 종료다.
다만 정부는 시장 충격을 완화하기 위해 종료 시점에 보완 조치를 두었다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 확인되거나, 해당일까지 토지거래허가를 신청한 경우에는 중과 적용에서 배제하는 경과 규정을 마련했다. 이 보완 조치가 '조건부 연장'처럼 전달되면서 '연장'이라는 오해가 생긴 것으로 보인다.
결론적으로 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과가 재적용되는 것이 확정된 사실이다. 부동산 세금은 잘못된 정보로 판단하면 수억 원의 손실로 이어질 수 있으므로, 반드시 정부 공식 발표와 세무 전문가를 통해 확인해야 한다.
양도 시점에 따라 세금이 얼마나 차이 나나
이번 변화에서 가장 중요한 변수는 '양도 시점'이다. 같은 주택이라도 언제 양도하느냐에 따라 세금이 크게 달라진다.
세무 자료에 따른 예시를 보면 차이가 분명하다. 양도차익 10억 원, 15년 보유한 3주택자를 가정한 경우다. 유예 기간 중에 양도했다면 일반세율과 장기보유특별공제가 적용되어 세금이 약 2억 5,000만 원 선에서 방어됐다.
그러나 중과가 재적용되는 5월 10일 이후에 양도하면, 3주택자 기준으로 세금이 약 6억 8,000만 원으로 늘어난다. 하루 차이로 세금이 두 배 이상 차이 나는 셈이다. 중과세율 가산과 장기보유특별공제 배제가 동시에 작용하기 때문이다.
여기서 반드시 알아야 할 것은 양도 시점의 판단 기준이다. 양도소득세는 계약일만으로 판단되지 않는다. 일반적으로 잔금 지급일과 소유권 이전일(등기일) 중 빠른 날을 기준으로 하되, 거래 형태와 사실관계에 따라 달라질 수 있다. 따라서 매도를 계획한다면 단순히 계약 일정만 볼 것이 아니라, 어느 날이 양도일로 인정되는지 정확히 점검해야 한다.
지금 다주택자가 점검해야 할 것들
유예가 종료된 현재 시점에서 다주택자가 확인해야 할 사항을 정리한다.
첫째, 본인의 세법상 주택 수를 정확히 파악해야 한다. 분양권, 입주권, 주택임대사업자 등록 여부 등에 따라 주택 수 판정이 달라진다. 본인이 2주택자인지 3주택자인지에 따라 가산세율(20%p 또는 30%p)이 달라지므로, 정확한 주택 수 판정이 우선이다.
둘째, 비과세 요건과 중과 배제 요건을 검토해야 한다. 일시적 2주택, 상속주택, 일부 임대주택 등은 중과 배제 대상이 될 수 있다. 본인의 보유 주택이 이런 요건에 해당하는지 확인하면 세 부담을 낮출 여지가 있다.
셋째, 매도 순서를 전략적으로 정해야 한다. 여러 채를 보유한 경우, 어떤 주택을 먼저 팔고 어떤 주택을 나중에 파느냐에 따라 전체 세 부담이 달라진다. 일반적으로 차익이 적은 주택부터 정리해 주택 수를 줄인 뒤, 남은 주택에 대해 비과세 요건을 갖추는 전략이 거론된다.
넷째, 증여와 매도를 비교 검토해야 한다. 양도차익이 크고 장기 보유 가치가 높은 핵심지 주택은 매도보다 자녀 증여를 택하는 경우도 늘고 있다. 다만 증여세와 취득세 부담을 함께 계산해야 하므로, 단순 비교가 아니라 종합적인 검토가 필요하다.
시장은 어디로 가나
세제 변화는 부동산 시장 전반에도 영향을 준다. 현재 나타나고 있는 흐름을 살펴보면 향후 시장을 가늠하는 데 도움이 된다.
유예 종료를 앞두고 매물을 정리하려는 다주택자와 이를 매수하려는 실수요가 동시에 움직이면서, 종료 직전 서울에서는 토지거래허가 신청이 하루 700건 가까이 몰리기도 했다. 그러나 종료 이후에는 매물이 급감하는 양상이 나타났다. 서울 아파트 매물은 종료 직전 급매물이 일부 정리된 뒤 7만 건 아래로 줄어들었다.
전문가들은 이를 '버티기 모드' 진입으로 해석한다. 세 부담이 커지면 손해를 보며 파느니 보유하면서 버티는 다주택자가 늘어나기 때문이다. 이 경우 핵심지에서는 매물이 나오지 않는 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다. 반면 차익이 적은 중저가 주택이나 외곽 지역에서는 매물이 상대적으로 더 나올 수 있다는 전망이 있다.
향후 시장의 핵심 변수로는 양도세보다 금융 비용과 보유세가 꼽힌다. 고금리에 따른 이자 부담과 공시가격 상승에 따른 보유세 체감이 커지면, 팔고 싶어서 내놓는 매물보다 버티지 못해 나오는 매물이 시장의 성격을 바꿀 수 있다는 분석이다.
다주택자에게 양도세 중과 재개는 단순한 세율 변화가 아니라 자산 전략 전체를 재검토해야 하는 신호다. 본인의 주택 수, 보유 기간, 차익 규모, 그리고 비과세·중과 배제 요건을 종합적으로 점검하고, 매도·보유·증여 중 어떤 선택이 유리한지를 판단해야 한다. 세금 차이가 수억 원에 이를 수 있는 만큼, 결정 전에 반드시 세무 전문가와 상담하는 것이 바람직하다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법과 정부 발표를 토대로 작성됐습니다. 부동산 세제는 수시로 변경될 수 있고, 개인의 주택 수·보유 기간·소득에 따라 실제 세액이 크게 달라집니다. 매도 결정 전 반드시 국세청, 정부 공식 발표 및 세무 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.